서울 오피스 시장, 2025년 1분기에도 ‘탄탄’! – 여의도는 활기, 강남은 잠시 주춤

 

서울 오피스 시장, 2025년 1분기에도 ‘탄탄’! – 여의도는 활기, 강남은 잠시 주춤

 

안녕하세요! 오늘은 2025년 1분기 서울 오피스 시장의 흐름을 함께 살펴보려 해요.
‘순흡수면적’이니 ‘공실률’이니 생소한 단어들이 많지만, 지금부터 아주 쉽게 풀어드릴게요 😊

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💼 오피스 시장, 수요는 여전히 '탄탄'

글로벌 부동산 기업 JLL코리아에 따르면, 올해 1분기 서울 A급 오피스의 순흡수면적은 1만686평을 기록하며 양(+)의 수치로 전환됐다고 해요.

👉 순흡수면적이란?
신규로 들어온 사무실 면적에서 나간 면적을 뺀 값이에요.
이 수치가 ‘양’이라는 건, 새로 들어온 기업이 더 많다는 뜻이죠!
즉, 서울 오피스 시장에 새로운 수요가 계속 생기고 있다는 증거랍니다.

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🏢 공실률, 더 줄었다! (좋은 신호!)

서울 전체 오피스의 공실률은 **2.8%**로, 전 분기보다 0.55%포인트 하락했어요.
공실률이 낮아졌다는 건 빈 사무실이 줄어들고 있다는 것, 즉 기업들이 자리를 잘 채워가고 있다는 거예요.

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📍권역별 분석 – 지역마다 분위기가 달라요

✅ 여의도(YBD): 확실한 강세!

• 순흡수면적: 1만3225평 (서울 전체에서 가장 큼)
• 공실률: 4.3% (무려 2.49%포인트 하락)

원센티널, 앵커원 등 오피스에 이미 계약된 기업들이 실제 입주하면서 여의도 수요가 눈에 띄게 늘었어요. 여의도, 여전히 ‘핫’하죠!

✅ 도심권역(CBD): 안정적인 회복세

• 순흡수면적: 2809평
• 공실률: 3.0% (소폭 하락)

을지로, 광화문 일대에 새로운 오피스가 공급되고 있어요.
남산N타워, 공평지구 재개발 등 2029년까지 대규모 공급이 예정돼 있어, 앞으로 주목해볼 만한 지역이에요.

❌ 강남권역(GBD): 잠시 주춤

• 순흡수면적: –5349평 (유일한 음수)
• 공실률: 1.4% (소폭 상승)

SSG닷컴이 영등포로 이전하고, 공유오피스 퇴거 등이 영향을 줬어요.
하지만! 2분기엔 서초동 오퍼스459(8200평) 준공 예정이고, 2028년엔 강남역 인근에 1만6000평 규모 대형 오피스 공급이 예정돼 있어요.
일시적인 하락일 뿐, 중장기적으로는 다시 반등할 가능성이 높아요.

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📈 임대료, 전 지역에서 ‘상승 중’

서울 A급 오피스의 1분기 평균 임대료는 평당 14만3100원으로

• 전 분기 대비 1.3% 상승
• 전년 동기 대비 4.3% 상승

권역별로 보면:

• CBD: 14만8600원
• GBD: 15만2600원
• YBD: 12만3900원

강남(GDB)이 임대료는 여전히 최고! 하지만 여의도(YBD)는 합리적인 가격에 빠르게 수요가 몰리는 중이에요.

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💰 투자 시장도 ‘활기’

올해 1분기 국내 오피스 거래액은 4조9315억 원으로
전 분기보다 약 14% 증가했어요.
대표적인 거래 사례는 다음과 같아요:

• 마곡 ‘원그로브’ – 2조3350억 원
• 르웨스트시티타워 – 5341억 원
• 대신파이낸스센터 – 6620억 원
• 남산스퀘어 – 5805억 원

특히 국민연금, 우정사업본부 같은 기관투자자들이 본격적으로 움직이면서 우량 자산에 대한 경쟁이 더 치열해질 전망이라고 해요.

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✍️ 한눈에 정리!

• 서울 오피스 시장, 여전히 수요 강세
• 여의도(YBD), 오피스 입주 활발
• CBD는 공급 확대 예고
• 강남은 일시적 하락, 중장기 반등 예상
• 임대료·투자 모두 '상승세'

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서울 오피스 시장은 단순한 부동산 지표를 넘어서, 우리 경제의 온도계 역할을 해요.
기업들이 어디에 입주하고, 투자는 어디로 몰리는지를 보면 산업과 자본의 흐름도 함께 볼 수 있답니다.

읽어주셔서 감사합니다 😊
경제가 어렵게 느껴질 때일수록, 이렇게 하나씩 짚어보면 생각보다 재밌어요!